Az Available Zrt. 2024.03.12-től a 2011. évi CII. törvény alapján szabályozott ingatlanbefektetési előtársaságként (SZIT) nyilvántartásba vett társaság, mely a külföldi jogrendszerekből ismert REIT-ek magyarországi megfelelője.
Az alábbi leírás forrása: www.bet.hu
A szabályozott ingatlanbefektetési társaság (SZIT) egy új vállalkozási forma, amely a 2011. évi CII. törvény kihirdetésével került a magyar szabályozásba. A SZIT egy külföldön meghonosodott cégforma, a REIT (Real Estate Investment Trust) leképezése, amely az Egyesült Államokban jelent meg a hatvanas években, majd Európa szerte is elterjedt. Jelenleg több mint 200 működő REIT-ről van tudomásunk Európában, nagyobb népszerűségnek Franciaországban, Belgiumban és Nagy Britanniában örvend a nyugat-európai országok körében, a balkán országai közül pedig elsősorban Bulgáriában és Törökországban vált közkedveltté a hozzá kapcsolódó nagymértékű adókedvezményeknek köszönhetően.
A SZIT-ekkel szembeni legfontosabb jogszabályi követelmények az alábbiak:
Az ingatlanbefektetések SZIT formában történő működtetése adózási szempontból jelentős előnyökkel járhat a gyakorlatban leginkább elterjedt, dedikált projekttársaság alkalmazásával megvalósuló ingatlanbefektetési struktúrához képest. A SZIT struktúra általános adópozíciójára vonatkozó szabályokat célszerű aszerint vizsgálni és elkülöníteni, hogy azok a SZIT életszakaszának mely időszakában merülnek fel. Tekintettel továbbá arra, hogy a SZIT eszközportfoliójába tartozhat egyrészt közvetlenül maga az ingatlan, másrészt pedig az ingatlant tartó projekttársaságok üzletrésze, indokolt elkülöníteni, hogy az egyes adókötelezettségek esetében a SZIT vagy a projekttársaság minősül az adó alanyának.
A struktúra kialakításával kapcsolatos adóhatások elsősorban az ingatlanvagyonnak a SZIT vagy a projekttársaság részére történő rendelkezésre bocsátásával kapcsolatban merülhetnek fel. Az ingatlanvagyon megszerzése illetékkötelezettséget eredményez a szerző félnél. Az illetékekről szóló törvény kedvezményes, 2% mértékű illetékkötelezettséget határoz meg az ingatlanvagyonnak a SZIT vagy a projekttársaság általi megszerzése esetén, amelynek alapja a megszerzett ingatlanok forgalmi értéke. Az illetékekről szóló törvény jelenleg hatályos szabályozása alapján ugyanakkor nem egyértelmű (de feltehető), hogy az ingatlanvagyon SZIT vagy a projekttársaság általi megszerzése esetén a fizetendő illeték összege nem korlátozott (azaz meghaladhatja az alapesetben alkalmazandó 200 millió forintos felső korlátot).
Amennyiben az ingatlanvagyont kapcsolt fél bocsátja a SZIT vagy a projekttársaság rendelkezésére (pl. értékesítés vagy apport útján), úgy a tranzakcióra kiterjednek a transzferár-szabályok, tehát az ingatlanvagyont piaci értéken kell a SZIT vagy a projekttársaság rendelkezésére bocsátani.
A SZIT struktúra működtetése során elsődlegesen az alábbi jellegzetességek emelhetők ki:A 2011-es SZIT törvény számos olyan technikai megoldást, megkötést tartalmazott, amely nehezen kivitelezhetővé tette a SZIT-ek alapítását. A 2016. évi LXVI. törvény által hozott módosítások rendezték a legtöbb problémát okozó rendelkezéseket, így pl. a közkézhányad-részesedési korlát kezelésének módját. Leszállításra került az európai szinten is relatíve magasnak minősülő 10 milliárd forintos induló tőke követelmény, amely a jelenlegi szabályozásban csak 5 milliárd forint. Feloldotta a módosítás az osztalékfizetést korlátozó megállapodások tilalmát annyiban, hogy a jövőben megengedi a pénzügyi intézményekkel kötött hitel és pénzkölcsön nyújtására kötött szerződések esetében bizonyos korlátozások bevezetését, amelyek az ingatlanbefektetési társaságok működéséhez elengedhetetlenek. A fentieken túlmenően számos további pontosítás és egyértelműsítés történt a jogszabályban, melynek következtében a SZIT-ek alapításának legfőbb szabályozási akadályai elhárultak, és bár maradtak még tisztázandó nyitott kérdések és a gyakorlati alkalmazás fényében további finomításokra lehet szükség, vélhetőleg vállalható szintre kerültek a bizonytalansági tényezők.
A SZIT-ek által megszerezhető adóelőnyök feltétele, hogy hosszú távon megfeleljenek a szabályozott ingatlanbefektetési társaságokról szóló törvényben előírt feltételeknek. E feltételek a fent említett főbb előírásokon (induló tőke követelmény, kötelező osztalékfizetés, szabályozott piaci bevezetés, közkézhányad-részesedési korlát, tevékenységi megkötések stb.) túlmenően – a teljesség igénye nélkül – az alábbiakban összegezhetők.
A SZIT-et az adóhatóság csak jogszabályban részletezett feltételeknek a teljesülése esetén veszi nyilvántartásba. Amennyiben valamely kritérium a működés során nem teljesül maradéktalanul, a társaságnak főszabályként kilencven napja van ennek orvoslására. Ha ez idő alatt nem sikerül ismét megfelelni az adott feltételnek, úgy az adóhatóság törli a társaságot a SZIT nyilvántartásából, amelynek következménye, hogy a korábban meg nem fizetett adó kétszeresen fizetendő meg.
Lehetőség van szabályozott ingatlanbefektetési elővállalkozásként kérni a nyilvántartásba vételt az adóhatóságtól, amely esetben nem kell még megfelelni a nyilvános működés, a közkézhányad-részesedési korlát és a minimum indulótőke szabályoknak, viszont az adómentesség már az elővállalkozást is megilleti. Ezen feltételeknek a teljesítésére legfeljebb két év állhat rendelkezésre, amelynek a végére az adóhatóság nyilvántartásában kell szerepelnie a társaságnak, mintSZIT. Ellenkező esetben az elővállalkozás által meg nem fizetett adó szintén kétszeresen fizetendő meg.
Tekintettel arra, hogy jogszabály alapján kizárólag nyilvánosan működő részvénytársaság lehet a SZIT, figyelemmel kell lenni a nyilvános tőkepiaci megjelenés és működés támasztotta feltételekre. A tőzsdei bevezetéshez szükséges a kibocsátási tájékoztató elkészítése és MNB általi jóváhagyása, amelyet megelőz a társaság pénzügyi és jogi átvilágítása. A közkézhányad mértékének megfelelő névértékű törzsrészvények szabályozott piacra való bevezetése történhet a már meglévő, zártkörűen kibocsátott törzsrészvények nyilvános értékesítésre történő felajánlásával, technikai bevezetésével, illetve új törzsrészvények nyilvános forgalomba hozatalával.
A vezető állású személyeknek teljesíteniük kell a jogszabályban foglalt végzett- ségre és szakmai gyakorlatra vonatkozó előírásokat. Felügyelőbizottság, audit bizottság és esetlegesen további bizottságok felállítására és módosult szervezeti és működési szabályokra kell felkészülni. A nyilvános társaságként való működés és tőzsdei bevezetés a tőkepiaci törvénynek és a tőzsdei szabályoknak való megfelelést is maga után vonja. A SZIT-nek meg kell felelnie a rendes és rendkívüli közzétételi követelményeknek és figyelmet kell fordítani a piacbefolyásolás, bennfentes kereskedelem szabályaira is, ezek azonban nem jelentenek többletet a nyilvános működéssel járó általános szabályokhoz képest.
Kínálati oldalról közelítve elmondható, hogy a SZIT forma rendkívül kedvező adózási feltételeket, a tőzsdei jelenlét pedig folyamatos forrásbevonási, növekedési lehetőséget nyújt az ingatlanbefektetési fókusszal rendelkező társaságok számára. A jogszabályi kötöttségek kezelhető szintre csökkentése komolyan megfontolandóvá teszi e társaságok számára a SZIT formában történő működést. A keresleti oldalt tekintve a SZIT-ek izgalmas befektetési alternatívát kínálhatnak Magyarországon, melyhez az ingatlanpiac folyamatos növekedése jó alapot teremt. A kötelező osztalékfizetés rendszeres cash-flowt, megfelelő tőzsdei forgalom folyamatos likviditást biztosíthat a befektetők számára. Az intézményi befektetők részéről a vagyonkezelt pénztári és a unit-linked biztosítói portfoliók egy része vándorolhat át SZIT-ekbe, mint kiegészítő elem. A magánbefektetői oldalról egyrészt a közvetlen befektetési célú ingatlanvásárlások alternatíváját nyújthatja (amely kisebb összegű, így könnyebben elérhető befektetéseket is lehetővé tesz), másrészt a nyíltvégű alapokban álló lakossági megtakarítások egy része csoportosulhat át az új befektetési formába.